부동산 여러 내용들을 AI를 통해 재정리 했음
분위기
- 과거 도시발전은 물,도로,항만,정보통신 등 → 앞으로 AI가 핵심 경쟁력이 될것임
- AI기반 스마트 시티 구축확산 → 데이터 분석통해 최고의 맛집,학원등 쉽게 알수 있음
- 1등 업체로 쏠림현상 극심해짐 → 2등 설자리 없는 양극화 심화
- PF(프로젝트 파이낸싱)부실 우려 → 8-10월에 본격적인 구조조정
- PF문제해결을 위해 건설사와 금융기관 간 손실부담 및 경매통한 정리필요 → 그간 PF사업장들이 경매에 넘기지 않고 계속 버티고 있는 상황을 타개하기 위한 것
- AI기술발달로 노동시장 양극화 심해질수 있음 → 부동산 시장에서 차별화로 이어질수도
- 한국 부동산 시장의 고평가 원인 → 그중 하나는 장기간의 저금리 기조
- 총선 이후 큰 부동산 정책 변화 없음 → 매물이 늘어나고 가격이 더 하락할 가능성
- 한국도 미국처럼 유사 물가 상승 압력에 직면 → 인플레이션 부추겨 금리 인하는 더 멀어질것으로 전망
- 서울로의 일자리 집중,수도권 교통망 확충 등 → 서울 부동산 가격은 당분간 강세 예상
- 지방 도시 쇠퇴는 더욱 가속화
공급,수요,전/월세
- 아파트 공급부족이 심각한 상황 → 전월세 가격 상승압력 커질수 있음
- 장기적으로 서울 등 수도권 아파트 가격 오를 가능성 있음
- 향후 5-6년간 신규아파트 공급 줄어들것으로 예상
- 아파트 공급이 수요를 따라가기 어려울것 → 부동산 시장에 불안 요인 작용
- 정부 정책 대응이 중요한 시점
- 정부 정책 실패로 물가와 공급 문제 발생 → 전/월세 가격 상승으로 이어짐
입주물량 부족이 당분간 지속될 전망- 전세가 월세화 되는 추세? → 정부는 월세 지원등 금융적 역할을 해야함?
- 수도권과 지방 양극화 → 수요가 있는 지역 집값 오르고 반대인 지역은 침체될수 있음
- 고령자들이 보유한 주택이 시장에 나올 가능성 → 인구구조 변화(고령화)로 주택시장 약세 불가피
- GTX 등 광역교통망에 대해 장기적 관점에서 수요를 면밀히 검토할 필요 있음
- 부동산 가격은 수요와 공급 원칙에 결정 → 인구는 감소추세 1인가구는 증가
건설사
- 건설비용이 크게 오름
- 아파트 가격이 오르지 않아 건설사 아파트 짓기 어려움
갭투자
- 과거 갭투자로 수익을 낸 사례들은 대부분 서울과 경기의 입지 좋은곳 → 그 당시 전세가율 80-90%를 기준삼아 지방이나 입지 안좋은 곳에 투자는 잘못된 접근?
- 앞으로 1-2년,2-3년 후를 내다보며 좋은 입지에 투자하는것을 조언
- 전세가격 상승으로 전세가율이 높아졌음 → 절대가격 높아져 과거처럼 갭투자가 활발하기 어려움
- 전세가율이 75%이상 되어야 갭투자 여력이 생길 것
재건축/재개발
- 재건축 시간 걸려 당장 공급에 도움이 안됨 → 전월세 수급에 악영향 줄수 있음
- 재건축과 재개발로 인한 주택공급 감소 → 주택가격이 오를수 있음
- 규제강화 등 사업성 악화 시 집값 상승 제한
- 재건축,재개발 규제 수위 → 향후 부동산 시장 영향
- 규제 강도에 따라 사업성이 결정
정부,정책
- 4월 총선 결과 정권 교체 가능성 → 부동산 정책 변화 할것으로 보임
- 다주택자 규제 완화 여부가 주목
- 총선 이후 부동산 시장의 동력이 약해짐 → 정부정책도 약간 혼선이 있는듯
- MZ세대 결혼통해 자본층으로 성장할수 있을듯 → 정책적 지원없이 불평등 심화될 우려
- 중산층/서민의 주택 보유 기회 확대필요
- 청년세대에 맞는 주택정책이 시급
- 앞으로 건전한 부동산 시장과 청년층 주거 문제해결이 중요한 과제가 될듯
- 고령화로 인한 60-70대를 위한 주거상품 개발이 이뤄지고 있다고 함 → 70대 중반 이상 기초수급자 주거복지 필요
- 신도시 개발 시 대중교통 연결 및 업무지구 배치 등 자족도시 성장 가능 → 서울수도권의 국제 경쟁력 제고도 중요
- 국민연금 고갈 대비해 정부의 재정지원이 필요 → 후세대 부담이 될수 있음
- 기존 1주택자 24.1.4부터 3년간(26.12.310 인구감소지역의 4억원 이하 주택 추가 취득 → 기존 주택에 대한 재산세 1주택 특례 계속 적용
- 기업구조조정 부동산투자회사가 24.3.28부터 2년간(25.12.31) 지방준공 후 미분양 아파트 매입 시 취득세 중과세율 배제
과거
- 1970년대 현재까지 5차례걸친 국토종합계획 → 초기에 국가가 지정한 지역이 성공적으로 발전
- 최근에는 지역을 지정하는 것이 쉽지 않았졌음 → 수도권 과밀화 해소 및 지역균형발전 정책효과를 내기 어려워졌음
- 지자체마다 유치경쟁 → 선정된 곳에서 추가로 예산을 나누어지는 등의 문제
- 인구감소 등 어려워질 상황 → 외국기업 유치에도 어려움이 있을것이라 전망
- 기업들의 정주여건(거주하기좋은 환경)이 좋은곳을 선호하기 때문
- 1960년대에는 서울인구 급증으로 도로,교통,인프라 확충이 시급
다른 나라들
- 일본의 장기 불황원인으로 자산시장 붕괴 이후의 한탕주의 만연을 지목
- 일본의 물가 상승으로 은퇴 후 어려움을 겪는 노년층의 현실
서울,수도권
- 아파트 수요가 계속 있을것
- 공급부족 현상이 심화
- 서울은 주택보급률이 낮고 신규 공급 부족한 상황 → 장기적 심화
- 서울 지역별로 고가/저가 주택 비율 변화 → 성동,용산,서초 등 고가 주택이 증가하는 추세
- 마포,성동,종로,여의도,양천 등 재건축/재개발로 인한 주택가격 변동
- 서 여의도가 휴먼스케일로 건물 높이가 낮고 생활하기 좋은 환경
- 동 여의도는 높은 건물로 위압감이 있다고 함
- 향후 서울의 부동산 수요가 늘어날것으로 보고 용적률 상향에 대해 논의 → 이는 부동산 소멸을 가속화하는 부작용
- 3월 서울 아파트 거래량이 증가한것은 5억~11억 사이 실수요자들의 매수때문
댓글 없음:
댓글 쓰기