해당내용은 임대차 기간동안 살던 집의 집주인(임대인)이 세입자(임차인)한테 집을 판다고 했을때 상황에 대해 정리해 보았음
임대인의 목적물 매매-세입자 간 관련
- 급전이나 세금문제로 매도하는 경우가 있다고 함
- 보통 임차인의 동의 필요없이 매매가 가능하다고 함 → 보통은 사전에 알려주어야하는 듯
- 세입자한테 안알려주고 매매하는 경우 → 도덕적 하자?
- 세안고 매매 시 세입자 있는 경우 매수매도시 포괄양도양수(기존계약 인수 매매) 진행 → 세입자 의지 상관없이 매매 가능
- 집 매도 시 집을 보여줘야햐는데 비협적인 세입자 리스크를 위해서 사전에 통보
- 매매 계약시 매매가보다 전세가가 높은 경우 전세가-매매가 차익부분에 대해 먼저 받고 진행
- 특약사항에 넣을만한 내용
- 계약금과 잔금은 기존 전세대금으로 상계처리(쌤쌤,퉁친다)한다는 특약 작성
- 매매잔금을 기준으로 기존 전세계약은 종료된다고 함
- 임차기간을 유지못한는경우 이행하지 못한 쪽에서 이사비나 복비를 지급하는것이 관행?
- 세입자-집 매매와 관련이 없다는 내용
- 매매가 되서 임대차 계약은 승계가 된다고 함 → 전세권도 효력을 유지
- 세입자-새집주인 계약 유지하고 싶지 않을때 해지권이 있다고 함 → 남은 전세기간,이사비 등 요구할수 없다고 함
- 새집주인과의 전세계약을 새로하는 경우 전세기간이 연장될 가능성 있는듯 → 다만 등기부등본 관련 리스크(근저당)부분은 확인이 필요한듯
"뭔가 원하는 정보를 찾지 못함"
그외
- 새로운 집주인과의 계약 승계와 계약해지 중 선택할수 있다고 함
- 임차인,임대차 승계 원하는 않는 경우 → 대법원 1998.9.2, 자, 98마100, 결정
- 계약 기간 중 집주인이 변경된다면 세입자가 전세금 승계를 거부할수 있다는 대법원 판례
- 하자가 있는 부분은 임대인 통보해서 수리를 요청할수 있다고 함 → 그냥 안고치고 쓰라고 할수도 있는듯
- 집주인 변경이 위험한 이유는 새로운 집주인에 대해 세입잠가 모름 → 채무 상태를 확인하는 절차가 필요
유사사례 정리
전세 살고 있는집 매수하려고 하는데...-블라인드 20221117
전세계약 후 입주는 22년 3월 → 양도세로 인한 소유권등기이전은 24년 3월에 하길 임대인 요청 → 안전장치를 위해서 가등기
- 집주인 양도세때문에 기다려줄 이유 있음?
- 임차인 보금자리론 소득상향 7천만원 이상 정책 → 이자4% → 3년후 대환 시 중도상환수수료 없어서 기다려줄려 하는듯
- 매수하는 입장에서는 서두를거 없는듯
- 매매계약시에는 특약사항에 '전세금으로 계약 및 기타 비용으로 진행'
- 법무사 상담이라도 받으면 좋다고 함
전세살던집 매매하려는데 매매가가 더 저렴한 경우 계약금을 어떻게 해야하나요?-아하 20230919
전세 3억에 살고 있는 임차인, 만기일이 다가와 매매가 2억5천 집을 매수하기로함
임대인은 계약금을 걸었으면 좋겠다고 하는데...
- 전세보증금 → 매매가 차익 5천만워너 돌려받고 등기이전을 얘기함
- 매매계약 시 특약에 계약금과 잔금은 기존 전세대금으로 상계처리 내용 넣는게 좋다고 함 → 그전에 5천만원은 먼저 돌려받고 진행
"나와 비슷한 사례는 아닌듯"
자기가 전세 살던 집 매매과정
- 임대인은 특정 가격에 전세 세입자한테 집을 팔기 원함
- 하지만 임차인 입장에서 임대인이 얘기한 가격은 급매보다 높은 가격으로 확인
- 대출이자 부담과 향후 시세 대비 얼마 오를지 몰라 매수의사 없다고 얘기하려고 함
- 하지만 임대인 입장에선 매매계약 시 매매가 - 전세보증금 차익에 대한 계약금지급 후 작성 하고 잔금처리는 기간이 여유로워서 천천히 주면 된다고 함
- 이런경우 임차인 입장에서는 계약금만 마련하면 천천히 대출신청-심사까지는 확인하고 결과가 어떠하든 무리는 없을듯함 그리고 첨에 생각하던 이자 부담도 줄어듬
- "집주인은 왜 이 가격기준을 제시했고 향후 가격이 내려갈것 생각해서 가격방어를 위해 임차인한테 이런 제시를 한걸까? → 총선 이후에"
- 임대인은 보유기간 2년이 넘어서 비과세 등 혜택을 받는다고 함 → "집 팔기 괜찮은 타이밍?"
- "임차인 입장에서 계약금을 걸고 여유있게 잔금처리를 하는데 여기서 계약금이라는 돈이 묶이고 만약 집값 올라 임대인이 계약해지를 한다고 해도 계약금 돌려주면 되는것 같고 반대로 집값이 내려간다면 임차인은 비싼가격에 집을 사거나 아니면 계약해지시 계약금이 날라가는데 뭔가 좋은지 모르겠음"
- “매매계약 시 특약사항에 '계약금과 잔금일부분은 현 전세보증금으로 진행', '대출 불가 판정 시 본 계약은 무효로 하며 계약금 전액을 반환' 이런내용을 넣을수 있도록 임대인분과 얘기가 필요할듯”
결론
“대출이자 부담이 많아서 입지는 좋으나 향후 금리나 집가격이 어떻게 바뀔지 몰라 이번 집구매는 보류”
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