아이가 초등학교를 가게되면 생각 외로 이사 가기가 쉽지 않고 다른 동네나 지역으로 이사를 가게되면 학교문제 등이 발생되어 계약갱신 청권을 사용할수 있어 미리 정리해보려고함
전세계약에 대해
- 법에서 정한 전월세 최소 기간은 2년 → 계약에서 모든 이들은 따라야함
- 전월세 계약 연장시 방법은 3가지
- 묵시적 갱신, 합의갱신, 계약 갱신
- 세입자 → 집주인 계약갱신 관련 통보, 하지만 집주인 의사표시 없음
- 집주인 묵인하에 계약이 연장 → 묵시적 갱신 용어를 사용한다고 함
- 본계약+묵시적계약+계약갱신청구권 합하면 총 6년을 살수 있음
- 합의 갱신은 임대/임차인 서로 합의하에 계약 연 → 갱신계약해지권 옵션 부여되지 않는다고 함
- 중간에 이사를 가는경우 집주인과 합의가 필요하고 중개수수료는 세입자 몫
계약갱신청구권
- 2020년 7월 말 도입 → 일반적으로 세입자한테 유리하다는 지적
- 전세계약 기간 끝나기 6개월 전 1-2개월 전까지 집주인한테 갱신요구권을 행사하는 경우 → 계약기간을 2년 늘릴수 있는 권리
- 이때 보증금 상승률이 5%로 제한(전월세상한제) 되어 전세 상승장에서 임차인 안전판 역할 → 임대료 증액하며 이에 맞게 다시 계약서를 작성('아마도 확정일자 영향없는 계약서지 않을까?')
- 갱신요구권은 1회에 2년 보장
- 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 → 갱신요구권 행사로 보지 않음(명확한 의사표시 없음)
- 묵시적 갱신인경우 임대차법 제6조 2에 따라 계약해지 가능 → 3개월지나 효력발생
- 계약갱신청구권을 행사할때도 이조항 준용 → 임차인 이사시 임대인 통보하면 3개월 안에 보증금 돌려줘야 하고 중개수수료도 주인 몫
- 계약갱신청구권 행사 시 무조건 2년을 거주필요 없다고 함 → 계약갱신 독소조항
- 갱신요구권 행사하는 방식에는 구두,문자,이메일,전화 등 가능 → 분쟁예방을 위한 내용증명 등 남기는게 필요
- 임대차 계약서 작성하는게 필요없음 → 새로 합의된 내용 있는경우 증거서류를 작성해두는게 좋다고함
- 계약 갱신 될경우 전세대출 기간에 대해 신경쓰고 연장해야 함
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
1.임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
2.제1항의 경우, 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
3.2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
계약갱신 중도해지
- 갱신청구권 행사 후 기간 끝나기 전 이를 해지 하는것
- 언제든지 임차인은 중도해지가 가능 → 3개월이 지나면 효력발생
계약갱신청구 행사 후 3개월지나 효력 발생에 대한 내용 AI답변
- 3개월 후 효력 발생: 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 그로부터 3개월 뒤에 실제로 효력이 발생합니다.
- 계약 종료 및 보증금 반환: 계약갱신청구권이 발효된 뒤에는 기존 계약이 바로 종료됩니다. 그러면 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줘야 합니다.
이렇게 계약갱신청구권은 임차인에게 유리한 제도이지만, 3개월의 유예기간이 있고 중간에 취소할 수 있다는 것이 주요 특징예를 들어 고객이 2년 약정으로 휴대폰을 구매했다고 가정해보겠습니다. 그런데 약정 기간이 끝나기 전에 고객이 "약정을 연장하고 싶다"고 요청하는 것이 바로 계약갱신청구권과 비슷한 상황입니다.이 때 고객이 약정 연장을 요청하더라도 바로 효력이 발생하는 것이 아니라, 3개월의 유예기간이 있습니다. 즉 약정 만료 3개월 전에 연장 요청을 해야 하고, 그 후 3개월이 지나야 새로운 약정이 발효되는 것이죠.또한 고객은 언제든 이 연장 요청을 취소할 수 있습니다. 약정 연장 요청을 취소하면 기존 약정이 그대로 종료되고, 고객은 휴대폰 가격을 모두 납부한 후 기기를 소유하게 됩니다.이처럼 계약갱신청구권은 기존 계약을 연장할 수 있는 권리이지만, 3개월의 준비기간과 중간 취소가 가능한 특징이 있습니다.
분쟁관련
- 분쟁조정위원회를 통한 전세계약 관련 근거자료 통해 해결 가능
- 세입자 전세값 떨어진것 보고 갑자기 집을 빼겠다고 하면서 생긴 분쟁
- 임대인 실거주 이유로 계약갱신 거절에 대한 분쟁 → 허위여부 확인이 어려워 소송을 통해 시비를 따질수 있는듯
- 관련 법령 제6조의3제1항제8호(임대인 실거주 사유),제6조의제5항 등
- 임대인 입장에서는 계약갱신 거절은 임대인이 살던가 임차인과 계약연장(합의갱신)
- "임대인 갱신거절에 대한 허위행위에 대한 근거자료를 임차인이 확인해야할듯" → 의심은 되지만 실제로 입증하기 어려울듯
- 대체로 임차인 손해배상이 없는경우 임대인이 손해배상책임이 없다고 이해됨
- 주택임대차분쟁조정위원회는 큰비용 들지 않고 합의만 된다면 분쟁이 조기에 종결된다고 함
- 집주인의 갱신거절 허위행위에 대해 확인방법 → 세입자 이사 후 확정일자 부여현황 발급하여 실거지하겠다는 임대인이 제3자에게 임대했다는 것을 확인
댓글 없음:
댓글 쓰기