전세 세입자 몰래 집주인이 대출이 가능할까? 에 대한 궁금중으로 시작하여 인터넷의 내용이나 지인분들 통해 정리한 내용입니다.
자주가는 어느가게의 사장님한테 이런 얘기를 듣게 되었습니다.
"가게에 오는 손님들 중 어느 아파트에 전세 세입자로 있으며 몇달 전에 집주인이 임대를 놓은집에 *실거주를 희망(통보)한다고 했고 세입자는 이사갈 다른집을 계약을 했다고 합니다. 그 이후에 집주인은 세입자 동의 하에 대출을 받았고 이게 문제되어 세입자가 억울해지는 상황이였던것 같습니다"
*집주인이 임대한 집에 실거주하겠다고 하는 경우
주택 임대차 계약에선 집주인과 세입자는 계약기간이 끝나기 2~6개월 전 계약연장이나 변경 등을 합의해야하기 때문 해당기간 내 세입자에게 통지를 해야한다고 합니다.
전세계약 후 집주인 대출이 가능할까?
전세계약,확정일자 받은 후 세입자 동의하에 집주인이 대출을 받을 수 있다고 하는데 은행직원이 세입자 보증금을 평가액에 빼고 대출이 가능한것 같습니다. 이때 세입자의 싸인이 필요한것 같고 부동산통해 세입자에게 연락을 하여 대출 해줘도 되냐고 물어본다고 합니다.
"전세보증보험 필요성을 다시한번 느끼게 되었습니다"
위같은 상황에서는 집주인이 대출 상환능력이 안되어 집이 경매로 넘어갈 상황인것 같은데 세입자 동의하에 은행에서는 집주인한테 상환이 어려울정도의 금액에 대출이 가능한지도 궁금합니다.
전세계약 후 집주인 대출 방지할수 있을까?
전세계약 시 특약을 추가하여 집주인 대출을 방법이 있는데 현행 주택임대차보호법에는 임차인이 전입신고, 확정일자를 받아도 효력이 그 다음날에 발생되어 그전에 집주인이 주택을 매도나 은행에서 담보대출이나 근저당권을 설정하면 임차인의 보증금은 후순위로 밀리는 경우가 발생된다고 합니다.
예를들어
11월 01일: 계약 후 확정일자 부여
12월 01일: 오전에 이사,전입신고(대항력 요건완성), 오후에 인대인 담보대출(등기는당일효력발생)
12월 02일: 임차인 대항력 효력발생
이런 상황이 발생되는 경우 보증금을 제대로 보호받지 못하는 경우가 생겨 등기부등본을 여러번 확인한다거나 계약시 특약을 추가하여 사전에 방지를 해야하는데 세입자가 신경을 많이 써야하는 부분이기도 한것 같습니다. 참고한 9월달 뉴스기사를 보면 '전세사기 피해 방지 방안'으로 전세계약 시 세입자를 지킬수 있는 방안이 아래와 같이 마련되고 있는것 같습니다.
- 주택임대차 표준계약서에 '임대인 매매,근저당권 설정' 등에 대한 방지 특약명시에 대한 개선
- 세입자 보증금보다 우선 변제되는 집주인 체납 세금,대출금 등이 있는지 공개
- 전세사기 피해자들 긴급대출,임시거처 지원 등
- 23년 01월에는 자가진단 안심전세 앱 출시 예정
오늘 이 내용에 대해 지인분들과 얘기하던 중
국가의 조세채권은 임차인의 보증금 반환채권보다 우선하여 집주인이 체납한 세금이 많을 경우 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길수 있을수 있다고 합니다.
하지만 이부분도 전세계약을 하기전에 집주인의 체납정보 등에 대한 납세증명서 제시를 요구 및 확인할수 있는 권한에 대해 개선이 된다고 하는데 인터넷으로도 발급이 가능한것 같습니다. 정당한 사유가 있는경우 집주인이 납세증명서의 제시를 거부할수도 있다고 하지만 이런경우 임차인이 직접 과세관청에 체납사실을 확인하는데 동의해야 한다고 합니다.
전세보증보험을 가입할 필요성이 있을까?
'전세사기피해방지방안'들대로 개선이 된다면 전세보증보험을 가입할 필요는 없어 보이지만 지금 정리한 내용들은 전세계약 후 이사,확정일자 진행할때 세입자가 알아야할 내용들이고 세입자가 거주하는 동안에 생기는 상황에서도 개선해주면 좋을것 같은데요. 예를 들어 집주인 바뀌는 경우도 있을것 같습니다.
전 집주인이 은행으로 대출을 받고 갚지 않은 상태에서 은행서류를 위조, 등기소에 제출 후에 등기부등본상 담보는 해제하고 매매하여 앉아서 집을 뺏기게 되는 경우도 있는데 정말 무섭습니다.
부동산 계약이나 거래 시 100% 위험에서 안전할수 없다는게 현실이지만 최대한 체크리스트를 작성하여 계약 준비 시 확인이 덜된부분이 없는지 그리고 전세보증보험 같은 위험을 줄일수 있는 2중장치같은것도 필요해보입니다.
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