아파트 1주택자 분양 및 대출 간단정리

그동안 부동산에 관심이 없어서 그런지 좋은 기회가 있어도 놓친것 같네요. 다음에 있을 기회를 놓치지 않기위해서는 역시 공부와 경험을 쌓는게 중요한것 같다는 생각이들어 1주택자의 청약의 현실에 대해 간단하게 정리를 해봤습니다.

1주택자 청약

지난 2018년 09월 13일 주택시장의 안정을 위한 부동산 대책을 발표 후 청약조정지역에서의 무주택자 당첨확률을 높이는 반면 1주택자나 다주택자에게는 이전보다 현 보유주택을 매각해야한다는 조건과 대출제한 등 당첨기회에 대해 많이 제약이 생긴것 같습니다.

그렇다고 해서 1주택자가 청약당첨의 기회가 없는것도 아니지만 경험이 없는 사람입장에서는 규제지역은 거의 불가능하다고 생각될수도 있을것 같은데요. 1주택자소유자는 가점제 청약 신청자체가 불가능하다고 하고 다주택자는 청약 1순위 지원자체도 되지 않는것 같습니다.

그나마 당첨확률을 높이는 방법은 추첨비율이 높은 비규제지역을 도전하는건데 85메타제곱 이하는 추첨제 비율이 60프로이지만 초과인 경우는 100프로 라고합니다.

청약통장은 추첨비율이 기본적으로 무주택자가 75프로 기존주택 처분조건을 승낙한 유주택자들이 25프로라고 하는데 1주택자라도 투기과열지구까지 도전을 해볼수도 있지만 현재는 무주택자보다 가점이 낮기 때문에 당첨확률이 낮기때문에 기존주택처분서약을 해서 당첨확률을 높인다거나 현재 보유하고 있는 주택의 가치가 점점 떨어지는거면 과감하게 팔고 조금더 유리할수 있는 무주택자로 청약하는게 당첨에 유리할수 있다고 합니다.

1주택자 대출

현금을 많이 보유한 사람은 해당이 없지만 어느정도 대출이나 영끌(영혼까지 끌어모은다)를 해야될수 있는 상황이 생길수도 있어서 만약에 발생될수 문제에 대해 각별히 주의가 필요한것 같습니다.

이전 6.17 부동산 대책에서는 새로 지정되는 조정대상지역으로 인해 입주를 앞둔 청약자가 중도금과 잔금처리에 대해 난감한 상황이 있었다고 하며 지방의 비규제지역의 상속된 아파트로 인해 유주택자가 되어 주택담보대출이 안되거나 분양권만 보유하고 있는 당첨자에게는 어렵게 얻은 기회를 대출때문에 포기할수 밖에 없었던 안타까운 이야기도 있었다고 합니다. 그래서 이런 문제에 대해 미리 준비하거나 대비하는게 좋을것 같습니다.

대출규제지역에 따른 LTV, DTI에 대해 정리해봤는데요. 그전에 해당 용어를 알아보면

LTV(Loan to Value Ratio): 주택담보대출비율을 뜻하며 내가 가진 아파트를 담보로 대출한다면 얼마까지 가능한지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어 LTV가 70%이상 나오는 지역인경우 1억원 아파트를 담보로 최대 7천만원까지 대출이 가능하다고 합니다.

DTI(Debt To Income): 총 부채 상환비율을 나타내는데 연간 소득에서 1년동안 상환해야 하는 부채 원금과 이자(주택담보대출 원리금 상환액)가 차지하는 비중을 나타냅니다. 안정된 회사의 고연봉자인경우 유리한 부분이 있는 것 같은데 소득증빙에 번거로움이 있는 프리랜서 같은경우 증빙하는 절차가 까다로울수도 있을것 같은데요. 예를 들어 1억원을 대출받는다고 했을때 대출이자는 5프로, 상환기간은 20년인 경우 원리금균등상환방식(원금과 이자를 매월균등하게 갚아나가는 방식)을 선택할때 1년 원리금은 약 780만원 정도이며 달에 65원정도 나오는것 같네요. 또다른 예를 보면 연봉이 1억이고 DTI가 40프로까지 가능하다고 하면 대출금이 4천만원을 넘을수 없다고 해요. 결국에 연봉이 높을수록 많은 대출금을 받을수 있다고 합니다.

비규제지역에서는 LTV 70프로, DTI 60프로 유주택자는 대출가능하다고 해요.
조정대상지역에서는 9억이하는 LTV 50프로, 9억초과는 LTV 30프로, DTI는 50프로라고 하며 유주택자 대출은 불가능하다고 해요.
투기과열지구는 9억이하는 LTV 40프로, 9억초과는 LTV 20프로, 15억 초과는 0프로이며 DTI는 40프로라고 하며 유주택자 대출이 불가능하다고 합니다.

그외 부동산 관련 용어를 정리해보면
중도금: 계약금을 납부하고 마지막으로 잔금을 치르기 전에 아파트 분양대금의 40%~60%정도 나눠서 지급하게 되는 금액이라고 해요. 부담스럽고 큰금액이라 시공사나 시행사와 협약을 맺은 은행에서 중도금 대출을 진행하는 경우가 있다고해요.

잔금: 계약금과 중도금을 지불한 후 남은 금액인데 보통 분양가의 30프로에 해당하는 금액이라고 하는데 일주일까지 완납해야 실질지거으로 아파트에 대한 소유권을 갖게 된다고해요.

지금까지 1주택자가 처한 분양과 대출을 받기위한 현실을 정리해봤는데요. 부동산 시장에서는 큰금액이 오가는 상황이기 때문에 많이 준비와 확인하는 과정이 필요한것 같습니다.

1주택자 은행상담

인터넷으로 간단하게 주택담보대출에 대해 확인을 해봤지만 직접 은행을 방문해 대출상담을 하는게 더 좋은것 같네요. 지점마다 다르긴 하겠지만 동네 근처의 은행을 갔을때는 프리랜서 기준으로 업체와의 계약서나 건강보험납입증명서를 보지 않고 '소득금액증명서' 만 본다고 하는데 프리랜서는 원천징수영수증에 해당될것 같네요. 예를 들어 소득이 3천만원으로 잡히면 3억까지 가능하다는 얘기를 했었던것 같은데 DTI도 아니고 뭐를 얘기하는건지 다음에 자세하게 알아봐야될것 같습니다.

보통 이사갈집의 계약서를 들고 은행을 찾아가 대출한도를 확인하는데 지금은 집을 알아보는중이라 정해진게 없었는데 직원이 얘기하기를 이사갈 집의 KB시세로 LTV, DTI, DSR 기준으로 대출금액을 산정한다는데

DSR(Debt Service Ratio): 총부채원리금상환비율이라고 하며 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융 부채의 원리금 상환 비율을 의미한다고 하는데 예를 들어 지금 사는 집의 담보대출이 1억원 그리고 마이너스통장까지 부채로 포함되어 대출받기가 더 어려워졌다고 해요. 또다른 예를 보면 연소득 5천에 신용대출의 원리금이 천만원, 주택담보대출의 원리금이 1,500만원이면
총원리금 2,500만원 ÷ 연소득 5천만원 = DSR은 50프로가 나오게 된다고 하는데 에전에는 이 퍼센트가 초과되는경우가 있었는데 이것때문에 대출이 더 힘들어진다고 한것같습니다.

집을 마련하는 방법에는 아파트기준으로 보통 매매, 청약, 분양권 구입 등으로 알고 있는데요.

일반 매매같은경우는 집을 보유하고 있는 상태에서 대출을 받을려고 하는경우 LTV가 30프로가 적용되고 집을 팔고 구매하는 경우는 40프로라고 하는데 지역마다 다를것 같네요. 그리고 일반 매매의 집을 보유여부는 매수자에게 매도한 계약서면 되는건지도 궁금해지더군요.

분양같은 경우 계약금, 중도금, 잔금 처리늘 해야하는데 현재 보유한 집에 대한 매각서약 시기에 맞게 판다면 그지역에 정해진 LTV, DTI, DTR에 맞게 시행사, 건설사와 협업하는 은행에서 집단으로 중도금 대출이 가능하다고는 하는데 중도금이 안나오는 경우는 없다고 하더라고요. 계약금은 이 집단대출이 힘들어서 개인이 현금을 마련하거나 신용대출을 받아야한다는군요. 잔금대출에 대해서는 동일한것 같은데 나중에 더 자세히 알아봐야할 부분인것 같습니다.

참고
1주택자 청약 당첨을 위한 꿀팁 방출!!
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